Viele Fehler in Energieausweisen

Bienen & Partner agiert gemäß den Anforderungen der EnEV. Wir bitten deshalb alle Eigentümer um Verständnis, dass wir nur Immobilien-Angebote veröffentlichen, bei denen ein korrekter und gültiger Energieausweis vorliegt.

Bild Wärmedarstellung Haus
Bild Wärmedarstellung Haus

Viele Akteure aus der Immobilienwirtschaft agieren mit fehlerhaften Energieausweisen oder legen erst gar keine vor. Diese Erfahrung macht der Verwalter Treureal.

Trotz gesetzlicher Pflicht legen viele Immobilienanbieter noch immer keine Energieausweise vor. Und selbst die vorliegenden Energieausweise sind oft fehlerhaft. Die Immobilien Zeitung sprach mit einem Mitarbeiter des Verwalters Treureal über seine Erfahrungen.

Mehr als 3.000 Energieausweise hat Ronny Suske bereits ausgestellt. 70% davon für Wohn- und 30% für Gewerbegebäude. Suske ist bei Treureal Leiter der Abteilung Betriebskostenmanagement. "Das Thema Energieausweise haben viele Eigentümer und Asset-Manager lange vor sich hergeschoben", erzählt er. Die nun drohenden Haftungsrisiken sowie Bußgelder von bis zu 15.000 Euro hätten aber einen gewissen Schwung in die Sache gebracht. Manchen Eigentümern muss er aber immer noch klarmachen, dass sie Immobilien nicht mehr ohne Energieausweis verkaufen oder neu vermieten dürfen. Seit dem 1. Mai 2014 müssen Immobilienanbieter spätestens bei der Hausbesichtigung mit den Interessenten einen Energieausweis vorlegen. Besteht bereits ein Ausweis für ein Gebäude, müssen zudem in Immobilienanzeigen bestimmte Angaben dazu gemacht werden, die § 16a der EnEV festlegt. U.a. sind der Endenergiebedarf und -verbrauch und bei Wohngebäuden die Energieeffizienzklasse anzugeben.

Daneben besteht die Pflicht, Energieausweise beim Deutschen Institut für Bautechnik zu registrieren. Dieses prüft zunächst die Ausweise stichprobenartig auf Fehler. Wenn es welche findet, fordert es in einer zweiten Prüfungsstufe weitere Berechnungsinformationen oder z.B. Grundrisspläne an. Überzeugen die Daten das Institut immer noch nicht, kann das Institut sogar einen Mitarbeiter in das Gebäude schicken. "Das ist dann der Worst-Case", sagt Suske. Wenn alles okay sei, lasse das Institut dagegen nach den ersten Anfragen nicht mehr von sich hören.

Fehler in Energieausweisen sind keine Seltenheit. Das gelte insbesondere für das "Massengeschäft" der verbrauchsbasierten Energieausweise. "Da guckt keiner drauf." Nach Erfahrung des Abteilungsleiters wird es z.B. häufig nicht berücksichtigt, wenn es sich um gemischt genutzte Immobilien handelt. Viele Fehler beruhen auch einfach auf nicht vorhandenen Daten. Für den verbrauchsbasierten Energieausweis müssen z.B. die Verbrauchsdaten der Mieter für die vergangenen drei Jahre vorliegen. Diese rücken die Daten aber nicht immer raus. Gleiches gilt für Energieversorger oder Netzbetreiber.

"Bei den bedarfsorientierten Energieausweisen ist dagegen der Knackpunkt, Planmaterial zu bekommen", weiß Suske. Oft sind die Unterlagen wegen ihres Alters oder mehrerer Verwalter- oder Eigentümerwechsel nicht mehr vorhanden. In diesem Fall sind Aufmaße vor Ort und Einschätzungen zur Gebäudetechnik und zur Heizung erforderlich. "Das steigert den Aufwand erheblich." Oft sei mühevolle Kleinarbeit erforderlich. Für Gebäudeeigentümer könnten so Mehrkosten von mehreren Tausend Euro entstehen. Außerdem dürfen die mit dem Aufmaß beauftragten Mitarbeiter nicht jede vermietete Immobilie ohne weiteres betreten. Manche Behörden verlangen dafür z.B. zunächst ein polizeiliches Führungszeugnis oder lassen den Zutritt nur in begrenzten Zeiträumen zu. Das erhöht wiederum den Aufwand. Ähnlich kritisch ist die Situation bei Rechenzentren, Banken oder Geldtransportunternehmen.

Manchmal ergeben sich aber selbst für die Verwalter Herausforderungen. So berichtet Suske von einem Fall, in dem ein Energieausweis für ein Reihenmittelhaus auszustellen war. Ein Anbau dieses Hauses befand sich auf dem Grundstück eines anderen Eigentümers. Dadurch waren die Etagen der Immobilie verschiedenen Eigentümern zugeordnet, obwohl es sich um keine WEG handelte.

Noch hat es Suske nicht erlebt, dass Bußgelder im Zusammenhang mit Energieausweisen verhängt worden sind. Aber es sei wohl nur eine Frage der Zeit, bis findige Kanzleien auf die Fehler im Zusammenhang mit Energieausweisen aufmerksam werden. Diese können dann z.B. Immobilienvermittler, die falsche Pflichtangaben machen, abmahnen – erste Gerichtsverfahren gab es bereits – oder gegebenenfalls den Verkäufer in die Sachmangelhaftung nehmen.

Das Thema Energieausweise macht allerdings nur einen – wenn auch derzeit großen – Teil der Arbeit der Treureal-Abteilung Betriebskostenmanagement aus. Dieser ist es aus organisatorischen Gründen zugeordnet. Suske ist Energieberater. Die Optimierung der Gebäudebewirtschaftung gehört ebenso zu den Aufgaben wie die Analyse und das Benchmarking von Betriebskosten.

Dazu betreibt das Mannheimer Unternehmen auch das Portal www.immobench.de. Damit lassen sich beispielsweise Instandhaltungsmaßnahmen erfassen und Betriebskosten berechnen und mit Objekten aus der Region vergleichen. Auch die Erstellung verbrauchsorientierter Energieausweise ist damit möglich.

Quelle: Immobilienzeitung, 17/2016 vom 28.04.2016